Rol van de notaris Menu

Vastgoed Menu


Geavanceerd Zoeken
Home Algemene Info Rol van de notaris

ALGEMEEN

De wet vereist de tussenkomst van een Notaris bij o.m. volgende vastgoedtransacties:

  • verkoop, uit de hand of openbaar (vrijwillig of gerechtelijk)
  • schenking, ruiling, verdeling, afstand (vb. bij echtscheiding)
  • vestiging erfdienstbaarheden, (langdurige) huurcontracten, onroerende leasing
  • erfpacht en opstalrecht
  • inbreng in vennootschap of in huwgemeenschap
  • hypothecaire leningen en kredietopeningen, hypothecaire volmachten
  • overgang bij overlijden, schrapping van hypothecaire inschrijving

BIJ VERKOOP UIT DE HAND

PRINCIPES

  • zoek eerst de geschikte woning / grond / appartement
  • Uw keuze is bepalend voor het verder leven in gemeenschap (straat / mede-eigenaars)

WAAROP LETTEN

1. informatie inwinnen bij notaris, bank, buren, architect …

  • gratis info bij notaris, vrije keuze van notaris (best schriftelijk vastleggen)
  • technische info:
  • wat is het bouwjaar?
  • welke uitrusting / nutsvoorzieningen zijn er voorhanden?
  • Is de CV ketel nog goed?
  • Wat is de oriëntatie tegenover de zon?
  • administratieve info :
  • ligt het eigendom in een onteigeningszone? een woonzone?
  • Kan ik er een garage bijbouwen? welke zijn de andere stedenbouwkundige voorschriften?
  • Ligt het eigendom in een zone waarop voorkooprechten van toepassing zijn voor de overheid (havengebied, natuurgebied, wooncode) of is de woning leegstaand sedert meer dan 1 jaar? (eveneens voorkooprecht voor de gemeente en de VHM)

juridische info :

  • zijn er erfdienstbaarheden in voor- of nadeel van het gekochte goed?
  • Is de oppervlakte correct? Bij twijfel landmeter inschakelen
  • Opgelet bij te groot voorschot (hypotheken nazien)
  • Werden alle eigenaars bij de verkoop betrokken?
  • Is het goed soms niet in beslag genomen
  • Is een homologatie door de Rechtbank nodig? Bvb. Bij verkoop door minderjarigen
  • Is het bosdecreet van toepassing?
  • Zijn er voorkooprechten van toepassing (wet op natuurbehoud en stedenbouw)
  • vrijwaring voor gebreken (10-j. aansprakelijkheid aannemer)

fiscale info :

  • hoeveel bedraagt het kadastraal inkomen (K.l.) ? Sedert mei 2001 controle van het K.I. bij aankoop aan verlaagd registratietarief (5%)
  • welke zijn de jaarlijkse lasten en taksen?
  • Welke zijn de fiscale gevolgen van de lening (ter financiering van de aankoop)

Economische info :

  • Wat is de juiste waarde van het huis ? (vergelijken)
  • kan ik een lening bekomen?

 

2. verzekering bij vroegtijdig vrijgebruik

wanneer U het gebruik krijgt van de woning vóór het verlijden van de akte verzekert U zich best direct tegen brand en andere gevaren

3. opschortende voorwaarden :

  • Indien U twijfels heeft bij de aankoop, vraag dan aan de verkopers opschortende voorwaarden, zoals bijvoorbeeld :                                     
  • het bekomen van een lening (termiin?)(bedrag?)(intrest?)
  • de opmeting van de grond door een landmeter (prijs per m² bepalen)
  • het voorleggen van een gunstig bodemattest
  • dat het K.I. onder de 745, 845, 945 of 1.045 euro blijft (afhankelijk van het aantal kinderen ten laste), na de controle door het Kadaster

gevolg : de verkoop is uitgesteld totdat de voorwaarde zich heeft vervuld.

indien de aankoop niet doorgaat keert het voorschot terug naar de koper

4. wet Breyne : appartement of huis in opbouw

  • de promotor moet een voltooiingswaarborg door de bank voorleggen
  • de bouwvergunning en de eventuele financiering van de aankoop zijn opschortende voorwaarden
  • de promotor mag slechts factureren wat werkelijk is uitgevoerd (attest architect)

5. appartement:

  • lot van reservefonds-werkkapitaal
  • syndicus (afrekeningen) + algemene vergadering (beslissingen)

6. grond:

  • let op de kwaliteit van de ondergrond (sondering),
  • laat desnoods een afpaling uitvoeren (bij twijfel over de grenzen)
  • vraag bij aankoop van een bouwgrond een stedenbouwkundig attest nr. 1
  • lees de verkavelingsvergunning en de stedenbouwkundige voorschriften
  • wijziging verkaveling (75%)

7. erfdienstbaarheden : let op doorgang, uitweg, gemeenschappelijke ruiming enz…

8. splitsing : advies gemeenteraad (binnen 20 dagen na bericht notaris)

9. problemen :

  • verkoper gehaast, makelaar opdringerig,
  • afspraken best correct in compromis herhalen

(vb. gordijnen, tuinhuis, keukentoestellen e.d. vermelden)

10.  compromis : (of beter wederzijdse optie?)

  • bindend, dus alles vastleggen, best duidelijk zijn
  • de ontbindende clausule voorziet dat de koper zijn voorschot kwijt is (ingeval hij de verbintenissen niet tijdig naleeft)

11. verschil met eenzijdige verkoopoptie : bij een optie is slechts 1 partij gebonden

oplossing : ‘wederzijdse optie’ (2 partijen gebonden); voordelen (geen registratie na 4 maanden; geen verbreking via Rechtbank nodig)

EERSTE FASE: COMPROMIS

  • definitie : het voorlopig vastleggen van de verkoop (onderhands), doch bindend voor beide partijen
  • taak van notaris
  • zoals hierboven en vóór de compromis wanneer notaris tijdig geconsulteerd werd
  • anders idem na de compromis
  • bijzondere aandacht voor 'bodemsaneringsdecreet' + 'bodemattest' - bij vervreemding van onroerende goederen en rechten - in Vlaanderen, - attest afgeleverd door OVAM (formaliteiten) – opschorting van de verkoop zolang het attest niet voorhanden is - oriënterend bodemonderzoek - beschrijvend bodemonderzoek - saneringsplan (+ bankwaarborg) - saneringsplicht en –aansprakelijkheid
  • bijzonder aandacht voor het decreet 'Ruimtelijke Ordening' vanaf 1 mei 2000 en het ‘stedenbouwkundig uittreksel’ (tijdelijk uitgesteld)
  • waarborgen voor de koper :
  • blokkering van het voorschot op notariskantoor
  • gratis ongevallenverzekering tot 5.000.000 frank (bij overlijden wegens ongeval tussen compromis en akte)
  • vrije notariskeuze zonder verhoging van de kosten (in compromis vastleggen)

 

TWEEDE FASE: DE NOTARIELE AKTE

  • termijn: max. 4 maanden tussen compromis en akte (i.v.m. registratieplicht)
  • wettelijke taken van de notaris :
  • nazicht van hypotheken, achterstal belastingen en BTW
  • nazicht van de bekwaamheid van de partijen
  • nazicht van de beschrijving van het verkochte goed
  • gebruik van belang (recht van voorkoop)
  • erfdienstbaarheden nagaan
  • brief aan de syndicus
  • vragenlijst gemeente
  • voorkooprechten VLM, VHM, gemeente, OCMW, havenbedrijf …
  • 'splitsing'-procedure
  • formaliteiten 'Wet Breyne'
  • na akte : registratie + overschrijving op hypotheekkantoor (verkoopakte)
  • inschrijving op het hypotheekkantoor (leningsakte) gevolgen…

 

KOSTEN Opm. vanaf 1/1/2002 :
a) alles in EURO
b) Notariële ereloonbarema’s ook aangepast aan de Euro

 

  • registratierechten : 5% of 10% in Vlaanderen

            6 of 12,5% in Brussel en Wallonië

            5 % onder volgende cumulatieve voorwaarden :

                        a) bij eerste aankoop,

                        b) verplichting tot bewoning (= domicilie in het aangekochte huis nemen)

                                    binnen 3 jaar na aankoop (3 jaar zonder onderbreking)

c) K.I. lager dan € 745

€ 845 bij 3 of 4 kinderen,

€ 945 bij 5 of 6 kinderen,

€ 1.045 bij 7 en meer kinderen)

vrijstelling of ‘abattement’: de eerste € 15.000 is onbelast indien het een eerste aankoop betreft van een natuurlijke persoon, voor de inrichting van een gezinswoning binnen de 2 jaar na de aankoop (woning) of 5 jaar (bouwgrond)(voordeel = € 1.500 of € 750)

meeneembaarheid of ‘rugzakje’ : tot maximaal € 12.500 kan je de registratierechten, betaald bij een vorige aankoop van een gezinswoning, recupereren voor zover de nieuwe aankoop van een gezinswoning geschiedt binnen de 2 jaar vóór of na de verkoop van de eerste gezinswoning (d.w.z. dat je alléén het supplement daarboven dient te betalen bij de nieuwe aankoop)

  • BTW bij nieuwbouw: 21 % (bij aankoop op plan)
  • notarieel ereloon volgens tarief (degressief = dalend percentage)
  • Vaste kosten (neerlegging hypotheekkantoor, opzoekingen, …)

Eventueel te vermeerderen met

  • opmetingskosten, kosten van de basisakte of verkavelingsakte
  • extra bijlagen aan de akte (plans enz…)

opmerking:

  • teruggave van 60% der betaalde registratierechten bij herverkoop binnen 2 jaar (indien aankoop geschiedde aan het niet-verminderd tarief)
  • verkoop onder BTW-stelsel tot 31/12 van het jaar na dat van de  eerste ingebruikneming  (voordeel : verkoper recupereert de betaalde BTW bij zijn aankoop / nadeel : hogere kost voor de kopers)

 

BIJ OPENBARE VERKOOP

  • zie bijzondere voorwaarden + procedurekosten
  • raadpleeg de verkopende notaris

BIJ KREDIETOPENING / LENING
De tekst zelf komt van de bank, dus raadpleeg de bank ingeval er iets onduidelijk is.

De Notaris heeft als taak :

  • authenticiteit verlenen aan de overeenkomst (gevolg : fiscale aftrek)
  • een uitvoerbare titel aan de bank te bezorgen

Kosten :

  • registratierechten : 1%
  • loon volgens tarief (verschil tussen 'Iening' en 'kredietopening')
  • hypothecaire inschrijving : 0,3% + loon hypotheekbewaarder (geïndexeerd)
  • vaste kosten (opzoekingen, …)

Eventueel te vermeerderen met :

  • kosten dossier van de bank
  • kosten schatter van de bank
  • bijkomende hypotheek op tweede eigendom, handelszaak, schip …
  • extra bijlagen aan de akte