Vastgoed Menu


Geavanceerd Zoeken
Home Vastgoed Te Koop: Uit de hand
Te Koop: Uit de hand

Bij een verkoop uit de hand stelt de eigenaar van een onroerend goed zijn eigendom te koop aan een vraagprijs, die hij vooraf heeft bepaald. Hij maakt publiciteit voor de verkoop via de krant, via een notaris of een makelaar. Zodra een koper opdaagt wordt een verkoopsovereenkomst opgesteld tussen verkoper en koper. De notaris zorgt dan voor het vastleggen van deze overeenkomst in een akte.

TIPS in verband met verkopingen uit de hand:

  • Heb je het huis van je dromen gevonden? Proficiat!
    Maar voor je het aankoopt, denk je best twee keer na. Want deze beslissing heeft belangrijke financiële gevolgen voor een groot stuk van je leven. Vermijd ontgoochelingen door een beroep te doen op mensen met vakkennis en ervaring. De notaris is zo iemand.

Wat doet de notaris? Hij helpt je bij de juridische aspecten van een koop. Maar in de eerste plaats is hij een onafhankelijke raadgever, die je belangen behartigt. Win het advies van een notaris in vóór je een koop afsluit. Met zijn goede raad kom je niet voor verrassingen te staan.

  • Hoe leg je een koop vast ?
    Met een verkoopovereenkomst, vaak 'compromis' genoemd. Prijs en verkoopsvoorwaarden liggen hiermee definitief vast, zowel voor de koper als voor de verkoper. Laat de notaris een verkoopovereenkomst op maat maken. Dit is gratis en zo ben je er zeker van dat het juridisch in orde is!

  • Betaal je een voorschot … en een stuk in 't zwart ?
    Een voorschot is gebruikelijk. Laat het voor alle veiligheid bij de notaris blokkeren. Hij geeft het pas vrij bij het verlijden van de akte (verplichting in het arrondissement Brugge). En als de verkoper je een bijkomend voorschot in het zwart doet betalen? Je verliest dit geld als de verkoopovereenkomst om één of andere reden (zie verder) afspringt en je riskeert straffen en fiscale boetes. Kortom, onwettelijk en bovendien erg gevaarlijk.


  • Wat kan er mislopen ?
    Je kan niet in het huis gaan wonen omdat het verhuurd is… De verkoop gaat niet door omdat er iets niet in orde is met het bodemattest (reglement Vlaams Gewest) of omdat er nog een hypotheek op het goed rust… Degene die zich voordeed als verkoper is niet de echte of enige eigenaar of is niet gemachtigd om te tekenen… Door erfdienstbaarheden kan de waarde van het goed lager liggen… De beloofde oppervlakte blijkt niet voorhanden te zijn… Kortom, er kan heel wat mislopen. Informeer vooraf bij de notaris en vermijd zo heel wat kopzorgen.


  • Ligt het kadastraal inkomen van de woning vast?
    Sedert 15 mei 2001 is er een nieuwe regeling van toepassing, waarbij het Kadaster voorafgaand aan de akte het kadastraal inkomen van de woning kan herzien, nl. wanneer de koper de vermindering van registratierechten aanvraagt. Voor meer uitleg, klik op KI.


  • Eerst kopen en dan lenen ?
    Of de vraag van de kip en het ei. Probeer vóór je koopt al een akkoord te krijgen bij je bank. Laat de notaris een verkoopovereenkomst opstellen met een opschortende voorwaarde: de verkoop gaat dan niet door als de kredietinstelling geen lening toekent. De verkoper moet hier natuurlijk mee instemmen.

  • Na de ondertekening van de verkoopovereenkomst ?
    De notaris maakt van de verkoopovereenkomst een akte en verleent de verkoop zo een officieel karakter. Wat gebeurt er bij betwisting? De akte kan onmiddellijk, zonder tussenkomst van de rechter, uitgevoerd worden. Dit kan natuurlijk niet met een overeenkomst die twee particulieren onder elkaar hebben afgesloten.

Akte kwijtgeraakt? Geen paniek. Je blijft eigenaar van het huis. Ga naar de notaris. Hij bezorgt je een dubbel. De notaris bewaart immers de originele akte.

  • Wanneer krijg je de sleutel ?
    Na ondertekening van de akte en het betalen van de overeengekomen prijs. Maar je kan ook iets anders afspreken. Zet dan ook meteen op papier of er werken mogen worden uitgevoerd en wie verantwoordelijk is voor eventuele schade. Sluit dan best ook een brandverzekeringspolis af.

  • Lening of kredietopening ?
    Banken werken meestal met kredietopeningen. Dat is flexibeler dan een gewone lening, want je kan later altijd geld terug opnemen zonder bijkomende aktekosten. Een hypotheek blijft immers 30 jaar geldig (volgens de hypotheekwet). Bij een lening kan dit niet; daar liggen de betalingsvoorwaarden op voorhand (en niet wijzigbaar) vast.

  • Is een hypothecaire volmacht goedkoper ?
    Een hypothecaire volmacht is een akte, waarbij U volmacht geeft aan de bank om later eventueel een hypotheek te nemen op het aangekochte goed. Bij de aankoop zelf is dit nog niet het geval. Op het eerste gezicht is dergelijke akte wel goedkoper (minder ereloon voor de notaris, slechts 1.000 frank vast registratierecht en geen hypothecaire inschrijvingskosten). Maar de bank die meer risico neemt (zij heeft geen hypotheek als waarborg) hanteert vaak hogere rentetarieven. Bovendien is er een beperkte fiscale aftrek Uiteindelijk is het dus vaak een duurdere oplossing.

  • Hoeveel kan je lenen ?
    Dat bepaalt de kredietinstelling volgens de waarde van het goed en je inkomen. Algemeen wordt aanvaard dat je 1/3 van je inkomen mag besteden aan de afbetaling van een huis. Aarzel niet langs te lopen bij verschillende banken om hun beste rentevoet te bestuderen. Laat je in ieder geval niet leiden door 'procenten', maar wel door 'centen'. Vraag de aflossingstabel en vergelijk…

  • Welke notaris kiezen ?
    Welke notaris je kiest hangt enkel van jezelf af. Zelf ook een notaris kiezen kost niets meer. Het ereloon wordt gedeeld door de notarissen die bij een zaak betrokken zijn. Leg de keuze van notaris vast bij de verkoopsovereenkomst ('compromis') zodat er later geen meningsverschillen over ontstaan.

  • Hoeveel moet je voorzien als aktekosten ?
    Het bedrag van de aktekosten hangt af van de prijs van het goed, het bedrag van de lening of kredietopening en een aantal bijkomende factoren (vb. het aantal eigenaars van het goed gedurende de laatste dertig jaar, de lengte van de akte, het aantal bijlagen enz.)

De aktekosten omvatten de registratierechten, die de notaris aan de fiscus moet doorbetalen, het ereloon van de notaris (vastgelegd bij Koninklijk Besluit), de hypothecaire inschrijvingskosten (bij kredieten) en een aantal 'diverse aktekosten' (zoals fiscale zegels, hypothecaire overschrijvingskosten en opzoekingen…)

Zowel de registratierechten, de erelonen en de hypothecaire inschrijvingskosten zijn vastgesteld door de wet. Voor de berekening van de kosten in jouw specifieke geval kan je natuurlijk terecht bij je notaris.